Thuế cho thuê nhà, cho thuê tài sản năm 2026: Cá nhân có phải nộp thuế khi doanh thu dưới 1 tỷ đồng?
Cá nhân cho thuê nhà năm 2026 có phải nộp thuế không?
Đây là câu hỏi được rất nhiều chủ nhà, chủ căn hộ, chủ mặt bằng kinh doanh quan tâm khi thực hiện cho thuê tài sản.
Theo quy định mới áp dụng từ năm 2026, cá nhân cho thuê tài sản có doanh thu từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống sẽ không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN. Tuy nhiên, người cho thuê vẫn phải thực hiện đăng ký mã số thuế và kê khai thuế theo quy định của cơ quan thuế.Nhiều trường hợp do không nắm rõ quy định nên dù không phát sinh số thuế phải nộp vẫn bị xử phạt do chậm đăng ký hoặc chậm kê khai thuế.
Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ:
1. Cá nhân cho thuê tài sản là gì?
Căn cứ pháp lý
- Nghị định 68/2026/NĐ-CP ngày 05/03/2026
- Thông tư số 18/2026/TT-BTC ngày 05/03/2026
- Nghị định số 141/2026/NĐ-CP ngày 29/04/2026
Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có doanh thu từ việc cho thuê tài sản. Trong đó gồm
- Cho thuê bất động sản: Bao gồm cho thuê đất, nhà ở, kho bãi, cửa hàng, văn phòng, mặt bằng…
- Cho thuê tài sản là phương tiện máy móc không kèm dịch vụ như thuê ô tô, xe máy, máy móc, thiết bị….
Lưu ý: Dịch vụ lưu trú là dịch vụ như nhà nghỉ , khách sạn, homestay, villa cung cấp c hỗ ở tạm thời và kèm các dịch vụ như ăn uống, giải trí thì không được tính là hoạt động cho thuê tài sản theo quy định này
2. Các loại thuế phải nộp và cách tính
– Thuế GTGT :
- Cá nhân có doanh thu từ 1 tỷ đồng trở xuống không phải nộp thuế GTGT
- Cá nhân có doanh thu trên 1 tỷ đồng thì thuế GTGT áp dụng phương pháp trực tiếp trên doanh thu bằng tỷ lệ % nhân với doanh thu (tỷ lệ % được xác định theo phụ lục 1 TT 69/2025/TT-BTC ngày 01/07/2025). Công thức tính như sau:
Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu x 5%
– Thuế TNCN:
- Cá nhân có doanh thu từ 1 tỷ đồng trở xuống không phải nộp thuế TNCN
- Cá nhân có doanh thu trên 1 tỷ đồng thì thuế TNCN được xác định bằng phần doanh thu vượt trên 1 tỷ đồng x thuế suất . Công thức tính như sau
Số thuế TNCN phải nộp = (Doanh thu – 1 tỷ) x 5%
Doanh thu tính thuế là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê. Trường hợp bên thuê trả trước cho nhiều năm thì cá nhân cho thuê có thể lựa chọn phân bổ doanh thu theo từng năm tương ứng với số năm đã nhận tiền trước hoặc tính toàn bộ tiền doanh thu vào 1 lần tại thời điểm nhận tiền
Lưu ý:
- Không phát sinh nộp thuế nhưng cá nhân cho thuê tài sản vẫn phải đăng ký mst cho thuê và nộp tờ khai thuế cho thuê tài sản theo quy định
- Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê tại các nơi khác nhau thì được trừ 1 tỷ đồng trước khi tính thuế TNCN đối với một hoặc một số hợp đồng cho thuê BĐS do cá nhân lựa chọn nhưng không vượt quá 1 tỷ đồng/năm. Trường hợp hợp đồng cho thuê BĐS được chọn chưa trừ đủ 1 tỷ thì được tiếp tục chọn hợp đồng khác để trừ tiếp cho đến khi đủ 1 tỷ
- Trường hợp cá nhân có nhiều bất động và quy định bên đi thuê khai và nôp thuế thay thì phải quy định rõ về việc khai và nộp thuế thay, số tiền được trừ khi tính thuế TNCN, chưa trừ 1 tỷ đồng thì tiếp tục phân bổ sang hợp đồng khác
3. Hồ sơ thủ tục và thời hạn
- Về hồ sơ
Đối với trường hợp cho thuê bất động sản
– Trường hợp cá nhân cho thuê khai thuế: Thực hiện kê khai theo mẫu 01/BĐS theo TT50/2026/TT-BTC và phụ lục 01/BK-BĐS theo TT18/2026/TT-BTC
– Trường hợp: tổ chức, công ty khai và nộp thuế thay chủ nhà: Theo mẫu 01/TCKT theo TT18/2026/TT-BTC
Đối với tài sản cho thuê là máy móc thiết bị và xe cộ.: Thực hiện khai theo mẫu 01/CKND theo Thông tư 50/2026/TT-BTC
- Về Thời hạn khai và nộp tiền thuế
Trường hợp chủ nhà trực tiếp khai thì được chọn
+ Khai hai lần trong thì thời hạn nộp tờ khai và tiền thuế lần 1 chậm nhất là ngày 31/07 của năm tính thuế và lần 2 chậm nhất là 31/01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế
+ Khai thuế 1 lần trong năm thì chậm nhất là 31/01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế
Trường hợp tổ chức doanh nghiệp khai và nộp thuế thay cho chủ nhà thì thời hạn nộp thuế là theo kỳ thanh toán tiền thuê bđs
- Về nộp hồ sơ khai và nộp thuế
Cá nhân có tài sản cho thuê thực hiện khai tại cơ quan thuế nơi có tài sản cho thuê.
Đối với trường hợp cá nhân có nhiều BĐS cho thuê trên cùng 1 địa bàn hoặc khác địa bàn thì khai tổng hợp chung cho các BĐS trên 1 hồ sơ khai và lựa chọn 1 cơ quan thuế NƠI CÓ bđs cho thuê để khai thuế, trừ trường hợp công ty đi thuê khai và nộp thuế thay . Cá nhân xác đinh số tiền thuế GTGT, thuế TNCN, doanh thu cho từng địa điểm và nộp tiền thuế cho cqt tại từng địa điểm ( nơi có BĐS cho thuê)
Từ năm 2026, cá nhân cho thuê tài sản chỉ phát sinh nghĩa vụ thuế khi doanh thu vượt 1 tỷ đồng/năm. Tuy nhiên, dù không phát sinh số thuế phải nộp, người cho thuê vẫn cần thực hiện đăng ký mã số thuế và kê khai đúng thời hạn để tránh bị xử phạt hành chính về thuế.
Nếu bạn đang có nhiều bất động sản cho thuê hoặc nhận tiền thuê trước nhiều năm, nên tính toán phương án kê khai phù hợp để tối ưu nghĩa vụ thuế theo quy định.
5 lưu ý quan trọng mà chủ nhà thường bỏ sót
– Không phát sinh thuế vẫn phải kê khai: Nhiều cá nhân hiểu nhầm rằng doanh thu dưới 1 tỷ đồng thì không cần làm thủ tục thuế. Đây là quan điểm sai.
– Có nhiều nhà cho thuê vẫn chỉ được miễn doanh thu 1 tỷ đồng khi tính thuế TNCN: Doanh thu của các hợp đồng cho thuê tài sản sẽ được tổng hợp để xác định nghĩa vụ thuế.
– Bên thuê có thể khai và nộp thuế thay: Nếu hợp đồng có quy định rõ trách nhiệm khai và nộp thuế thay.
– Nhận tiền thuê trước nhiều năm cần cân nhắc phương án kê khai: Việc lựa chọn phân bổ doanh thu theo từng năm có thể giúp giảm hoặc không phát sinh số thuế phải nộp.
– Khai sai hoặc nộp chậm có thể bị xử phạt hành chính về thuế
Do đó, nên thực hiện kê khai đúng thời hạn hoặc sử dụng dịch vụ hỗ trợ chuyên nghiệp.
4. Giải đáp thắc mắc
Câu 1: Vừa kinh doanh và vừa có nhà cho thuê thì tính thuế ntn? Có được miễn doanh thu cho mỗi hoạt động 1 tỷ không?
Có, theo quy định thì các hoạt động kinh doanh và hoạt động cho thuê tài sản được xem là các ngành độc lập. Doanh thu không cộng chung mà tính riêng. Vì vậy khi tính thuế TNCN, mỗi hoạt động sẽ được miễn doanh thu 1 tỷ
Câu 2: Tôi có 3 địa điểm cho thuê ở 3 nơi khác nhau. Thông tin như sau
| STT | Hợp đồng | Doanh thu | Địa điểm |
| 1 | Hợp đồng 1 ( Căn chung cư A) | 300 triệu đ/ năm | A |
| 2 | Hợp đồng 2 ( Nhà phố B) | 400 triệu đ/ năm | B |
| 3 | Hợp đồng 3 ( Mặt bằng C) | 500 triệu đ/ năm | C |
| Tổng doanh thu cả năm | 1,2 Tỷ đồng / năm | ||
Theo hợp đồng, chủ nhà có trách nhiệm khai và nộp thuế. Trường hợp này tôi phải khai và nộp thuế ntn
Trả lời: Bạn sẽ khai tất cả doanh thu trong năm trên 1 tờ khai và lưa chọn cơ quan thuế tại 1 trong các địa điểm cho thuê để nộp thuế theo mẫu 01/BDS và phụ lục 01/BK-BDS
Về số thuế phải nộp sẽ được tính như sau. Do doanh thu trong năm của bạn là 1,2 tỷ đồng, vượt ngưỡng trên 1 tỷ, nên bạn sẽ phải nộp thuế TNCN và GTGT từ hoạt động cho thuê tài sản. Số thuế bạn phải nộp như sau
– Thuế GTGT = 1.2 tỷ x 5 % = 60 triệu đồng
– Thuế TNCN = ( 1.2 tỷ – 1 tỷ ) x 5 % = 10 triệu đồng
Việc nộp thuế sẽ được bạn tự động phân bổ cho các địa điểm có tài sản cho thuê. Giả sử bạn chọn thứ tự lần lượt là các hợp đồng 1, 2, 3 để khấu trừ mức doanh thu 1 tỷ khi tính thuế TNCN. Khi đó số thuế TNCN và thuế GTGT tại các địa điểm mà bạn phải nộp như sau
- Địa điểm A( Hợp đồng 1):
Số thuế GTGT = 300 triệu đồng x 5% = 15 triệu đồng
Không phát sinh thuế TNCN phải nộp do miễn doanh thu 1 tỷ ( doanh thu được miễn còn lại là 700 triệu đông)
- Địa điểm B ( Hợp đồng 2 ) :
Số thuế GTGT = 400 triệu đồng x 5% = 20 triệu đồng
Không phát sinh thuế TNCN phải nộp do miễn doanh thu 1 tỷ ( doanh thu được miễn còn lại là 300 triệu đông)
– Địa điểm C ( Hợp đồng 3 ) :
Số thuế GTGT = 500 triệu đồng x 5% = 25 triệu đồng
Thuế TNCN phải nộp = (500 triệu đồng – 300 triệu đồng ) x 5 % = 10 triệu đồng
Câu 3: Năm 2026, Chị C cho thuê văn phòng trong 2 năm là 2026 và 2027, Bên đi thuê trả trước toàn bộ tiền thuê trong 2 năm ngay khi ký hợp đồng vào đầu năm với số tiền là 2 tỷ. Thì Chị C nên kê khai thuế như thế nào cho hợp lý?
Chị C có thể lựa chọn khai toàn bộ doanh thu trên vào 1 lần tại thời điểm nhận tiền hoặc phân bổ doanh thu cho từng năm tương ứng là 2026 và 2027 là 1 tỷ đồng/năm.
Để đảm bảo quyền lợi thì chị C nên phân bổ doanh thu và khai cho từng năm. Như vậy thì năm 2026 và 2027 chị không phải nộp thuế do doanh thu chưa trên 1 tỷ đồng/năm. Chị C chỉ cần kê khai và không phải nộp thuế TNCN, GTGT. ChỊ C có thể cùng lúc kê khai thuế cho từng năm 2026 và 2027 theo mẫu 01/BĐS ngay trong năm 2026 mà không phải chờ đến từng năm để thực hiện kê khai
Xem thêm
Mua hàng trả chậm, trả góp chưa thanh toán có được khấu trừ thuế GTGT?
Công ty mới thành lập cần làm gì để sử dụng hóa đơn điện tử?
Xuất khẩu tại chỗ có áp dụng thuế suất GTGT 0% không ?
Thuế GTGT đối với nông sản từ 01/01/2026: Những điều doanh nghiệp cần biết
Hướng dẫn xử lý hóa đơn đã lập theo Thông tư 91/2026/TT-BTC áp dụng từ ngày 01/07/2026
Doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh cần lưu ý gì? Thủ tục và nghĩa vụ thuế mới nhất
Doanh nghiệp sản xuất phần mềm được hưởng ưu đãi thuế TNDN như thế nào năm 2026?
Thời điểm lập hóa đơn theo Nghị định 254/2026/NĐ-CP mới nhất: Doanh nghiệp cần lưu ý những gì?